Een eigen huis kopen? Misschien heb je dat idee voor jezelf al min of meer aan de kant geschoven. Omdat je denkt dat je niet genoeg verdient, een studieschuld hebt of omdat je hoort dat je als starter alleen maar kans hebt op een koopwoning wanneer je een goed gevulde spaarrekening hebt. Toch kan er zomaar meer mogelijk zijn dan je denkt. Hypotheekadviseur Natasja de Jong vertelt je wat je als starter moet weten over het kopen van je eerste huis. En ligt kopen alsnog nét buiten je bereik? Dan is het altijd goed om te weten waar je financieel staat om straks precies te weten wat mogelijk is.
Wat belangrijker is om te weten dan wat je kunt lenen
Waarschijnlijk heb je het al eens gecheckt: wat kan ik lenen? En dus heb je ergens in een online rekentool je salaris ingevuld en kreeg je een bedrag te zien. Handig voor een eerste indicatie, maar dat ene bedrag zegt eigenlijk nog weinig over wat er voor jou daadwerkelijk mogelijk is.
Dat merkt hypotheekadviseur Natasja ook in haar gesprekken met starters. Degenen die bij haar aan tafel schuiven zijn vaak verbaasd over wat er wél mogelijk blijkt te zijn. Toch vindt ze één vraag veel interessanter dan weten wat iemand kan lenen. “Wat ik het belangrijkste vind om mee te geven is dat je weet voor welke huizenprijs je kunt gaan kijken”, vertelt Natasja. En daarvoor moet je verder kijken dan alleen dat bedrag dat uit de rekentool rolde.
Wat bepaalt wat je kunt kopen als starter?
Natasja kijkt niet alleen naar je inkomen, maar ook naar andere factoren. “Bijvoorbeeld het bedrag dat je zelf wilt inleggen, of leningen die je hebt, zoals een telefoonkrediet. Daarnaast is het belangrijk om te kijken naar de kosten die komen kijken bij het kopen van een huis, zoals taxatiekosten en notariskosten. Dat zet ik allemaal bij elkaar in een zogenaamd financieringsoverzicht.”
Maar stel dat je op papier €300.000 kunt lenen, dan is het minstens zo relevant om te weten wat die hypotheek je iedere maand kost. “En dan noemen mensen vaak al direct wat ze maximaal per maand kwijt kunnen zijn. Maar misschien wil je ook wat geld overhouden om te reizen, een auto te rijden of simpelweg wat financiële ruimte te houden.” En met zo’n berekening krijg je een veel gedetailleerder beeld van hoe jouw persoonlijke situatie eruit ziet. Je huizenbudget wordt dus bepaald door een combinatie van je inkomen, financiële verplichtingen, eigen geld, de kosten rondom de aankoop én de maandlasten die je kunt en wilt betalen.
Een studieschuld betekent niet automatisch dat je niet kunt kopen
Het hebben van een studieschuld is een van de onderwerpen waar de meeste vragen en misverstanden over zijn onder starters. Zo hoort Natasja nog regelmatig de uitspraak dat je je studieschuld beter niet kunt opgeven. “Maar je bent verplicht om die te melden.” En ja, dat heeft invloed op hoeveel je kunt lenen, maar hoe groot die invloed is hangt af van je persoonlijke situatie.
Daarom berekent Natasja altijd twee verschillende scenario’s. “Een studieschuld heeft invloed op hoeveel je kunt lenen voor een woning. Het is daarom niet altijd de beste keuze om je studieschuld meteen af te lossen als je plannen hebt om een huis te kopen. Ik laat daarom altijd twee scenario’s zien: hoeveel je kunt lenen als je studieschuld blijft staan en wat er verandert als je die aflost. Stel dat je met z’n tweeën een woning koopt, dan kan het bijvoorbeeld zo zijn dat je de studieschuld gewoon kunt behouden.”
Dat betekent dat je het geld dat je op je spaarrekening hebt staan, kunt gebruiken voor de aankoop van je huis.
Geen vast contract? Ook dan kan een hypotheek mogelijk zijn
Nog iets waar veel vragen en misverstanden over zijn: een vaste baan. Want nee, je hoeft niet altijd een vast contract te hebben om een hypotheek te kunnen krijgen.“Heb je een tijdelijk contract en ben je door je proeftijd heen, dan kan je werkgever een intentieverklaring afgeven waarin staat dat het de bedoeling is om je een vast contract te geven”, legt Natasja uit. In dat geval kan je huidige inkomen worden meegenomen in de berekeningen.
Ook als je zzp’er bent, zijn er mogelijkheden. “Als je drie jaarcijfers kunt aantonen, wordt daar vaak naar gekeken. Maar ben je pas twee jaar voor jezelf begonnen, dan zijn er ook andere mogelijkheden om je inkomen mee te laten tellen”, vertelt Natasja. Ben je nu zzp’er, maar oefende je daarvoor al hetzelfde beroep uit? Dan kan dat extra mogelijkheden bieden. “Stel, je bent in loondienst geweest als schilder en begint nu voor jezelf als schilder. Dan kun je aantonen dat je hetzelfde beroep al uitoefende. Dat kan ervoor zorgen dat je inkomen op een andere manier kan worden meegenomen bij de berekening van je maximale hypotheek.”
Meer leenruimte dan je op basis van je salaris denkt
Goed om te weten is dat er nog veel meer zaken zijn die het kopen van een huis een stuk gemakkelijker kunnen maken. Een aankomende salarisverhoging bijvoorbeeld. “Als je werkgever kan bevestigen dat je salaris binnen zes maanden omhooggaat, kan dat al worden meegenomen. Je hoeft dus niet altijd te wachten tot dat hogere salaris daadwerkelijk op je loonstrook staat.” En wist je dat je ouders kunnen helpen zonder je een schenking te geven? “Je ouders kunnen meetekenen op de hypotheek. Dat betekent niet dat je ouders het huis kopen: op de koopovereenkomst staat jouw naam, alleen de hypotheekakte staat gezamenlijk op naam. Op die manier kun je meer lenen.”
En zelfs het huis waarop je oog valt kan verschil maken. “Het energielabel is een hot item tegenwoordig, want hoe duurzamer je woning, hoe meer je kunt lenen. En bij een huis met een lager energielabel kun je weer meer lenen om het juist zelf te verduurzamen”, legt ze uit. Allemaal dingen die je niet snel ontdekt wanneer je zelf online een bedrag probeert uit te rekenen.
Financieel voordeel voor starters: van vrijstelling tot NHG
Naast al dit soort factoren zijn er ook regelingen die je als starter financieel voordeel kunnen opleveren. Ben je op het moment dat je de woning krijgt jonger dan 35 jaar, is de woning niet meer dan €555.000 waard en heb je nog niet eerder gebruikgemaakt van de startersvrijstelling? “Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Dat scheelt 2% van de woningwaarde die je anders zelf zou moeten betalen.”
Ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan interessant zijn. “Die sluiten we ook vaak af”, vertelt Natasja. “Wanneer je een hypotheek afsluit voor een woning tot €470.000, krijg je bij veel geldverstrekkers een lagere hypotheekrente. Daarnaast geeft NHG je extra zekerheid als je later in financiële problemen komt.” Kun je door bijvoorbeeld werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding je hypotheek niet meer betalen, dan wordt eerst gekeken of je hypotheek zo kan worden aangepast dat je in je huis kunt blijven wonen. Moet je de woning toch verkopen en levert die minder op dan de hypotheek die nog openstaat? Dan kan NHG de resterende schuld kwijtschelden. “Er zit dus ook een garantstelling achter voor als er onverhoopt iets gebeurt”, legt Natasja uit.
Weten waar je staat, ook als kopen nog even duurt
Met al deze informatie wordt het antwoord op je vraag een stuk concreter. Want weten hoeveel je maximaal kunt lenen is één ding, maar weten wat je daadwerkelijk kunt kopen en welke maandlasten daarbij horen, geeft je iets waar je ook echt mee verder kunt. “Dan kun je veel gerichter zoeken”, zegt Natasja. “Alhoewel de conclusie ook kan zijn dat je eerst nog even wilt sparen. Maar ook dan is het fijn om te weten wat mogelijk is.”
Trek dus vooral niet te snel zelf de conclusie dat een koophuis er voorlopig niet in zit omdat je een studieschuld, tijdelijk contract of nog geen goed gevulde spaarrekening hebt. Want zoals Natasja regelmatig ziet bij starters die bij haar aan tafel zitten: er kan meer mogelijk zijn dan je vooraf zelf had bedacht.
